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何良栩:四限下楼市仍坚挺下半年或是购房良机

发布时间:2011-07-27       

何良栩 全国房地产经理人联盟成都分盟秘书长

全经联:整合资源提升本土品牌行业竞争力

 【主持人】:大多数人对全经联的发展背景和历程不是很了解,先给我们简单介绍一下?

 【何良栩】:首先全经联是一个简称,它全称是全国房地产经理人联盟。这个组织是中国工商联房地产商会下面的一个直属机构,有一个半官方的性质,不是民间的性质,这种性质下,里面的人员主要由房地产业的中高管人员占60%,还有一些服务机构、协会的,还有媒体的一些成员。

 由于这个组织它是一种半官方的性质,就会发出一些声音,发出的声音是符合这种大政方针下提出合理的建议和合理化的政策的改进措施,这样子有利于房地产业可持续健康发展,也有利于这个组织的发展。前期这个组织属于一种非盈利性的组织,非营利性的组织是价值观为主,双方大家有内核,大家认同这种价值观,我们有交流、沟通、阶梯、平台,3+1的模式。我们五湖四海的会员就会依托这个组织发出一种声音,要求提出一些更合理的建议,这种形势下我们就会组织些专业的培训,比如说是实战派的或者理论派的,他们在一起可以相互的交流、讨论,这样子把一些理论化的东西通过实战上的东西来案例化,让它细分化。同时,让更多更广大的会员接受,也让大家接受,这种情况下这个组织同步发展。

 我们今年刚在成都设立分盟,我们认为成都是西南很重要的区域组成,我们要把这个资源带到成都,会有一些优秀的人才过来,大家形成一个交流,这个活动可能会在下一阶段,在分盟之间,怎么来进行结合,我们目前正在做一些讨论,我们组织了一些话题,对一些养老养生地产,商业地产,旅游文化地产等等我们都进行了一些专题的讨论,取得了很大的反响,在这个大的发展趋势下会有一个参照,同时我们把本地化的一些东西融合进来。

 全经联来说,是看重全经联大的整合资源,从我本身来说,也想对本土一些开发企业进行一些比较好的整合资源的服务。为什么目前成都的开发企业没有很好的表现出来,我想多半是因为这个地域特质,可能构成一个人文不同。比如说重庆比较是码头文化,来来往往的商户云集,竞争是非常激烈的,而成都属于街市文化,赶市场,市场开市的时候很热闹,散场以后就冷了,成都很多开发企业还没有竞争意识,没有重庆这种开发企业的竞争企业强,我们希望通过这种分盟总盟的服务,能起到帮助本土的开发企业,代理企业,真正树立起成都有标杆的这种企业出来。在全国,因为我们看很多大的开发公司,它整个布局一般都是在北京,北京总部,龙湖已经到北京总部去了,因为它到北京有一个原因就是它的事业,它整合资源,还有北京本身的一个标杆形象,就会是一个全国性的公司,然后在这种基础上,它能融合很多条件和资源,为它的企业扩张和服务。

 【主持人】:你希望全经联给成都带来一些好的推动作用?

 【何良栩】:对。

 成都市场潜在需求庞大 限购影响短时间内不明显

 【主持人】:从全经联来这种半官方角度来解读市场,你们觉得今年成都市场怎么样?有没有一些潜在的危机?

 【何良栩】:成都来说,作为全国性的公司有这样的定位,一线要品牌,二线出利润,三线上规模,把整个格局划分很清楚。一线因为北上广深这些地方,政策力度非常强,所以一线很多品牌开发公司还要在一线做有一些项目,就是为了品牌做起来,因为在一线有一个标杆性。二线就要利润,比如说我们说的二线当中成都就属于标杆,二线要利润就说明成都这个区域是看好的发展区域,发展区域大家就会关注在成都这一块如何获取更多的利润或者办法。

 对于政策来说,因为它这种影响,是一种渐进式的,一线推进,二线慢慢推进,成都现在多多少少受到金融危机的四个“限代化”的影响,限购、限贷、限价、限外,所以这四个“限代化”的情况下,最厉害的就是限购和限贷,因为限购一定程度的就把投资客这一块基本上排除出去了。但是成都这边限购又不像是北上广深的限购这么严格,北上广深是五严,成都是一严,成都有一个区域,三环和中心区,现在成都目前来说,价格没有什么大幅度的波动,只是小小的有一些阶段性的波动,这是郊县和近郊购房者为主力军,因为它没有限购。成都这边我们还要观察一下限贷,因为限贷卡住开发商的资金流通,比如说你房卖出去了,很多房子现在还是以按揭为主,但是现在开发商不把这个贷款发给你,没有这个贷款划拨了,开发商的资金压力就大。

 【主持人】:说到二三线城市,最近出台了一个政策,提出对房价上涨过快的二三线城市进行限购,为何在此时提出这个目标,会不会对市场产生二次冲击?

 【何良栩】:这个怎么说呢,首先政策一直都是以关注目前整个房地产变化的趋势下,它要作出一个反映,根据它近期统计数据来看,现在目前很多地方,一线市场有萎缩迹象,二三线市场是很坚挺的,这个情况下说明调控没有达到效果,没有大家中央政府想要的效果,如果是打压太厉害了,那么就可能造成整个经济硬着陆,所以在硬着陆和软着陆之间中央政府想选软着陆。但是这种情况下你就会遇到很多选择,中央政府和地方政府的利益冲突,还有地方政府和本地的一些开发企业,然后地方政府自身有一个土地出让金,这里面很多一些状况会凸显出来,所以目前的情况下,政府的这种政策还是走一步看一步。

 连续加息更加考验中小房企的综合实力

 【主持人】:再说到近期的一系列财政调控手段,虽然表面上看是抑制通胀,但其实对房地产也有一定的影响。不管是对开发商还是购房者都有,如果持续加息,这个影响会不会越来越大?会不会持续很久,导致市场恐慌呢?

 【何良栩】:其实加息并不是抑制通胀的最好的办法。只能说是一个应急办法,因为没有其他招了,只有采取这种紧缩货币流通。

 【主持人】:有观点认为盲目加息可能会造成经济市场的恶性循环。

 【何良栩】:这个情况如果持续这样子的情况的话也不排除这种情况,因为你没有其他很好的招数,只有采取这种应急的加息,提高准备金率,收紧银根反过来说对中小企业的压力很大,因为中小企业融资渠道很狭窄,不像大开发企业可以通过信贷,通过基金还有股市等资本市场上来获取资金的,这种把它嫁接,但是中小开发企业,你不管的加,贷又比较有限,中小企业很多都是做一部分市场,能解决当下的生存问题。

 【主持人】:他要快速的回笼?

 【何良栩】:对,中小企业就像小舢板的一样,不像大企业,大企业就像航空母舰,航空母舰肯定抗风险能力肯定强一些,小舢板是根据风向来做自我调整。

 【主持人】:财政紧缩对中小企业影响是最直接的?

 【何良栩】:对,包括房贷。比如说举一个例子,你是银行大客户,对于大客户都会有一些优惠的措施,因为大客户的信誉好,然后他的资质保证支持信誉度就高一些,中小开发公司做的手续是同样的,数量也很多,很烦琐,所以银行也许会优先选择做大客户。中国整个来说还是以中小开发企业为主的,现在面临的阶段,我们很多时候说不是十字路口,是交叉路口,不知道怎么走这个路。

 【主持人】:从中小房企的角度看,资金对他们造成直接影响,中小企业该如何摆脱财政制约,变被动为主动。

 【何良栩】:中小企业首先要有敏感性,比如说小企业它感觉到这一段时间资金状况确实有点挤压了,它可以采取一些促销、折扣,把市场上的客户,尽快的把这一部分客户吸引到,他如果是跟随大开发公司的话,它必然是思路一条。

 【主持人】:在融资方面可不可以开拓一条新的渠道?

 【何良栩】:这个是很难的,很多中小开发公司想要解决资金问题的话就是通过一些民间渠道,一些民间借贷,这种会给自身企业带来风险也是很大,这种是万不得已的情况,最好不要用这种解决办法。比如说现在有一些民间组织会有小额贷款,有一些银行机构也有小额贷款,对一些中小开发商来说可以解决阶段的情况,但这需要他们本身有很好的资产做抵押。

 【主持人】:对他们来说融资方面还有很多难题?

 【何良栩】:是。

【主持人】:除了对开发商的影响,也对购房者的心理预期产生了影响,很多人会考虑,加息一个月多付几十块钱,一百万的要多付九万块钱,目前形势下购房者该不该买房,您有何置业建议?

 存量大折扣多 下半年或是购房最佳时机

 【何良栩】:中央今年告诫政府,说年轻人,刚需可以等一等,缓一缓,政策方面会加强力度,第二个保障房这一块也是加强力度,但是很多时候,老百姓看不到很多期望,因为政策每年都有,但是每年的效果不明显,在很大程度上改变了购房者的心理预期。

 在这种情况下,这个阶段如果是要买房,是刚需客户的,特别急的还是要买。以成都为例,它降价的空间是不大的,为什么这样说呢?因为成都有一个发展结构,就注定它未来发展预期还是比较理想,因为成渝经济区规划,然后加上天府新

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