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专家评楼市|靳哥哥18年地产从业经验 教你如何在泸州购房

发布时间:2019-03-20     住在泸州网  

  大多数购房者都习惯性的在一片“涨声”中买房,买涨不买跌,追涨俨然已经成为楼市中的一大特色。

  从2016至2018年,近三年的房地产市场牛市,加上棚改货币化的安置需求。不管是新房还是二手房,只要是有房就能卖,强大的购买需求,房价也一路猛涨了三年。

  泸州旺盛的购买力,火爆的楼市,催生开发商疯狂在泸拿地,地价一个比一个高,甚至市政道路还在建设期的城西沱江新城,推出的数十宗土地全部高溢价拍出,楼面的地价直逼4000元/平。

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(2014年-2018年泸州土地成交情况)

  然而,时间进入2018年下半年,棚改安置弱化,泸州新增项目扎堆上市,购买力逐渐减弱,房源加速上架,供给与需求两级分化趋于严重。到2018年年底,泸州楼市方向急转,从2018年10—12月楼盘实际成交数据看,成交量骤降五成,房价滞涨。

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(2018年泸州主城区项目成交量走势图)

  那么问题来了,在2019年泸州购房者该不该买房?又买哪里合适呢?

  首先,我们要对泸州的楼市有较为准确的预判。楼市进入调整期是三四线城市的一个必然趋势,通过市场机制及政策干预来调整一个城市房地产市场的健康状态,未来几年泸州房价及交易量会趋于平稳,稳中微涨是常态。

  “房住不炒”,“一城一政”所表达出来在政策上。一是稳房价,给予有实际居住需求的的购房者政策支持,降低首套房首付比例、利率等相关规定会陆续出台;二是压投机,房产税、限购、二套限贷等,提高热钱进入楼市的门槛,“居者有其屋”利国利民。

  纵观泸州,城市化率不足50%,城市发展潜力还很大,主城区两百万人两百平方公里的目标对于房地产还有很大的需求,同时泸州地处成渝城市圈节点城市,国家规划长江上游居住带,是区域中心城市。诸多优势体现出来城市发展潜力巨大。2018年年末及2019年年初,泸州楼市有一定回落,从长远看,泸州房地产市场是健康的,当然几年翻一翻的房价很难出现。

  2019年是泸州刚需和改善客户入市购房最佳时机。

  从房价上看,在较长时间周期看,泸州房价还有上涨空间,微涨是大概率事件,2019年整体房价会处于低位徘徊的调整期。从目前在售项目的房价看,在售价格逼近开发商成本价,目前在售项目中新开项目占了8成。项目处于结构性回款周期,目的是保证项目现金流,保本出货价格处于低位,一旦现金流稳定,价格拉升是必然,涨价是一定的,预计在2019年下半年房价会告别低位震荡,进入小幅涨价区间。所以,“抄底”(开发商让利)时间在2019年上半年最佳。

  从产品看,目前城东、城南、城西、城北四个区域,楼盘较多,各项目货源充足,楼盘与楼盘之间可供比较性很大,户型、朝向、面积、楼层也有很大选择性,可根据个人喜好匹配到中意的房源。

  从项目的促销看,楼盘与楼盘的竞争因素,项目回款压力的因素,在一定时间内项目会进行一些降价促销的活动。特价房、团购会、周末或节假日优惠,优惠力度在5%—10%不等,购房者可以抓住楼盘促销时间下手,一套房优惠几万元是有可能的。

  刚需、改善型、投资型客户应该如何买房?

  刚需客户购房首先要选择区位,目前在售楼盘多处于城市新开发地段,长沱两江把泸州城分为相对独立的四个区块,要根据自己的生活圈、及生活习惯购买,多观察学校、农贸市场、超市等与生活相关的配套。学区房是杜撰的一个伪卖点,公立小学在主城区无本质差别,初中拔尖的两所私立学校也是全市招生,刚需首要考虑家庭生活的便捷性以及与工作圈的距离。

  改善性客户购房重点是在考虑楼盘的品质上,车位配比上现在的新建项目基本达到1:1以上,可以考虑买房的同时订购车位,一般预售期车位较为便宜,宜买楼盘规模较大的项目,有条件的两梯两户的板式楼是首选。区位上,按照泸州人的习惯,城西为重点考虑区位,连接酒城大道往西的沱江新地处中心半岛,区位优势明显,市政配套等级高,楼盘定位也以改善需求为主。价格上,目前7500—8000元/平米的价格,接近项目成本线,性价比高。由于沱江新城道路与综合管廊的施工在2020年才会结束,购房体验感相对较差。

  投资性客户购房需要注意,房住不炒的定调,未来不可能出现买房致富的门路。小康和富裕家庭需重新认识房产的投资属性,作为家庭理财更为恰当,保值抗通胀为前提。泸州作为西部三四线城市,房产的流动性相对发达区域城市较差,变现周期及变现价格弱于发达区域。选择房源上以中小户型为主,品质房企楼盘未来变现能力相对强一些,商业地产投资,首选街铺及社区底商,还可考虑宜住宜办公的公寓类产品。

  总体上来讲,2019年泸州楼市处于供需关系的调整期,价格会相对处于低谷,是入市购房的的窗口期。


   (专家介绍:靳君—四川建院工程造价专业毕业,注册房地产经纪人,注册房地产估价师,从事房地产行业18年。)


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