服务热线:0830-2395555
首页 /资讯 / 国内楼市 / 遭遇严控房价 全国新房二手房普遍下跌

遭遇严控房价 全国新房二手房普遍下跌

发布时间:2018-11-08       


W020181108372206346909_副本.jpg


  近日,由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)称,热点城市住房租金已由7月时的快速上涨发展至8、9月的稳中略降。


    一线城市房价由缓涨变为微降


  但市场机制扭曲程度较大


  2018年初以来,北京、深圳房价均有所回升,上海继续下降,广州较快上涨。与2018年1月相比,2018年9月北京房价累计上涨5.48%,深圳房价累计上涨2.97%,广州房价累计上涨9.3%,只有上海房价累计下跌5.58%。


  2018年9月,在中央严控房价上涨的政策背景下,北京、深圳房价回升进程中断。与2018年8月相比,9月一线城市房价环比下跌0.47%,环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外,北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%,深圳环比下跌0.85%,上海环比下跌1.3%。


  一线城市中,北上深三城房价水平由以前的大体接近,到差距逐步拉开。北京房价中位数仍居第一,为57043元/建筑平方米。深圳第二为52510元/建筑平方米,上海以45376元/建筑平方米低于深圳居第三位。9月北京房价中位数比8月下降了2009元每建筑平方米,深圳及上海仅略有上升,广州房价中位数比8月上升了2506元/建筑平方米。


  虽然一线城市房价已经得到有效控制,但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段,市场扭曲程度较大。这主要具体表现在:在严厉的限购限贷政策作用下,大量中等及以上收入群体由购转租,推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场,但相应的配套制度并没有跟进,二手房换房交易时间长、成本高,造成二手房市场流动性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到严重抑制等。


  准一线及二线城市由涨转跌


  房价与现阶段当地居民收入水平脱节


  在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下,准一线及二线城市房价也由涨转跌。


  与2018年8月相比,9月准一线城市房价环比下跌0.01%,涨速比上月回落0.22个百分点。除苏州外,重庆、天津、杭州房价均环比下跌。9月准一线城市房价中位数比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外,其余各城市房价中位数与上月相比变化较小。曾为全国房价第一的杭州,9月房价中位数为31557元/建筑平方米,比上月下降475元/建筑平方米,房价水平居准一线城市第一,全国第七。准一线城市中,重庆房价中位数最低,为14113元/建筑平方米,比上月下降93元/建筑平方米。


  与2018年8月相比,9月二线城市房价环比下跌0.563%,涨速比上月进一步回落0.53个百分点。西安、青岛、成都、武汉等2017-2018年房价上涨较快的热点二线城市,房价均环比下跌,厦门房价继续下跌。其中成都环比下跌3.74%、武汉下跌2.1%、青岛下跌1.55%,西安下跌1.38%。热点二线城市房价由涨转跌,也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌;厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。


  二线城市9月房价中位数的平均值为18383元/建筑平方米,较上月略降106元/建筑平方米。厦门以32942元/建筑平方米居二线城市第一,沈阳以10080/建筑平方米居最末。二线城市中,房价中位数在20000元/建筑平方米以上的城市还有南京、福州、宁波、青岛。西安、成都等2017-2018年热点城市,房价水平在二线城市中处于中等偏下水平。


  2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨,与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅速上涨,使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制,房价可能会出现迅速下跌。天津房价在2018年出现了快速下跌,成都房价近期也有较快下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌,后期有可能复制天津、成都、厦门的房价走势。


  三四线城市房价接近停涨


  库存水平有望重新回升


  2016年以来,在货币化棚改等强力去库存政策的作用下,三四线城市新建商品住房总体库存水平较低,这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应,也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。


  与2018年8月相比,9月三四线城市房价环比微涨0.154%,涨速比上月进一步回落0.49个百分点。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边,不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。


  三四线城市9月房价中位数的平均值为9859元/建筑平方米,较上月略降23元/建筑平方米。三亚以31818元/建筑平方米居三四线城市第一位,鞍山以3802元居最后一位。


  9月廊坊(燕郊)房价指数较上月下降了3.85%,较2017年3月下降了42%,接近于“腰斩”。 9月廊坊(燕郊)房价中位数为16982元/建筑平方米,较上月下降1479元/建筑平方米,较2017年3月中位数31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米。这也充分说明,“房子是用来住的,而不是用来炒的”,违反这一规律或将受到市场严惩。


  10月初江西上饶发生因个别开发商大幅度下调售价,引发老业主冲击售楼处事件。9月上饶房价指数环比下跌0.3%,涨速比上月降低1.5个百分点。房价中位数为8227元/建筑平方米,较上月下调106元/建筑平方米。当地住房市场并没有出现显著下行,大幅降价属于个别开发商的营销策略。尽管如此,区域龙头企业的率先降价将对当地市场房价构成较大向下冲击。


  另一方面,三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存,但在房价水平处于历史高点的剌激下,住房库存有望再度进入攀升通道。已经售出住房的利用效率低,存量空置现象也较为严重。


  热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降


  租房市场规范发展的相关法规制度欠缺


  大数据住房租金指数监测显示,2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值。2018年7月,28个重点监测城市住房租金平均环比上涨1.145%。其中环比涨幅在2%以上的有郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市;环比涨幅在1%~2%之间的有杭州、重庆、无锡、石家庄、烟台、天津、南京、大连、珠海等7城市。与2017年12月相比,2018年7月累计涨幅在10%以上的有上海、石家庄2个城市,累计涨幅在5%-10%的有北京、深圳、重庆、珠海、青岛、天津、大连7个城市。


  2018年8-9月,重点城市住房租金水平轻微回落。2018年8月,29样本城市住房租金平均环比下跌0.11%。杭州、西安、上海、天津、青岛、烟台、无锡、广州、北京、长沙、厦门、济南、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。与2017年12月相比,2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有石家庄(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5个城市。


  8-9月租金止涨,主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面,住房租赁市场立法滞后,相关市场规则欠缺,导致住房租赁市场秩序混乱,租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场,推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。


  半数租客至少一年换一次房


  一边是租金有所下降,另一边,租房需求并未明显减弱。贝壳研究院最近发布的一份调查报告显示,随着越来越多的年轻人涌入大城市工作生活,城市的单身租客群也在日渐庞大,其中半数以上的租客一年至少换一次房。调查数据显示,超九成租客两年内换一次房,其中50.91%的租客一年至少换一次房,选择2年以上长租者不足10%。


  选择换房,很大程度上是由于租金的变化。报告显示,北京、深圳、上海、杭州四个城市人均月租金在全国最高,分别为3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而广州则以1840元/月位列第五,第六至十名依次为南京、武汉、成都、长沙、重庆。


  而在租房面积上,南京则以89.7平方米的套均面积位列第一,北京、武汉、杭州、上海紧随其后。可见,北京不仅房租领先其他城市,租房面积也同样位居前列。


  8月后租金环比已经出现下行


  针对目前租房市场的新变化,近日由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)也显示,热点城市住房租金已由7月时快速上涨发展至8、9月的稳中略降。《报告》列举大数据住房租金指数监测显示,今年前7月部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值,当月28个重点监测城市房租平均环比上涨1.145%,其中郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市环比涨幅在2%以上,杭州、重庆、无锡、石家庄、烟台、天津、南京、大连、珠海等9城市环比涨幅在1%到2%之间。


  到了8月和9月时,重点城市住房租金水平轻微回落。其中在8月,29座样本城市住房租金平均环比下跌0.11%,杭州、西安、上海、天津、广州、北京、长沙、厦门、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。但与去年12月相比,今年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有石家庄(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5个城市。


  《报告》分析称,8、9月租金止涨,主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面,住房租赁市场立法滞后,相关市场规则欠缺,导致住房租赁市场秩序混乱,租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场,推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。


  对此,来自戴德梁行的分析认为,从本质上看,在自由市场的前提下,租金走势由供需关系决定,在房地产市场调控影响下,部分人群由于资格或资金受限等因素而由置业市场转向租赁市场,需求进一步扩大,过去几年房价的上涨也造成了月供等业主成本的上升,因而一定程度上提高了租金收入的预期。


  对于租金波动的管理,戴德梁行的建议同样认为应当对租赁市场加强引导和监管,包括引导在租赁市场的增量投资,有计划地控制存量投资的推进。同时应当警惕对租赁房源的垄断,以及操纵、哄抬房租的行为。另外,监管租赁金融资金,包括“房租贷”“租金贷”等,防止租赁市场过度金融化也有必要。


网友参与评论
 
条评论
表情
(按住Ctrl+Enter键快速提交)
点击加载更多
表情
用户名
密  码
忘记密码