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下半年泸州楼市会怎么走,看地产大咖们都说了什么?

发布时间:2018-09-18       

   从去年开始一直到现在,泸州的房价出现井喷式上涨,街坊四邻谈“涨”色变,各种调控手段却并没有刹停急剧膨胀的需求。


  泸州楼市的高热行情蔓延至土地市场,各大外来房企纷纷抢滩泸州市场。仅上半年泸州主城区土地成交金额累计逾117亿元,成交面积约3956亩,创泸州历史同期新高。

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  然而当时间转入下半年,泸州楼市的市场风向却在渐渐改变。由泸州土地市场开始的这波断崖式降温,逐渐向新房市场蔓延的趋势。买卖双方的预期变了,下半年泸州楼市会怎么走?


  针对上述市场高度关切的问题,住在泸州网特别采访了泸州业内资深人士及主流开发商的主要负责人,对泸州楼市现状以及预判未来市场走向,通过这些“重量级”嘉宾有深度有温度的解读,为泸州楼市购房者置业带来一些答案与启示。


  泸州博睿文化传播有限公司总经理、四川千升房地产营销策划有限公司执行总经理靳毅认为:随着各大型房企陆续进入泸州市场,泸州房产市场产品形态更加完善,尤其是住宅产品全新迭代。无论是在小区景观打造、小区配套建设以及户型设计上面较之前出现了质的飞跃,“吊”起了市民对新居住品质的需求,刺激了改善型住房的量价齐升,许多经济条件许可的首次购房客户也纷纷选择“一步到位”。

 

  泸州城市功能更加完善,川南区域中心城市的位置更加牢固,加上高铁、城市轨道交通、自贸区等一大波利好消息的持续发酵。但不可忽视的是,2017年下半年以来,泸州土地供应充足,仅在今年1-9月份就新增土地供应45宗,新增建设用地近4700亩。新增土地及新增建设面积创近年新高,所有这些项目将从今年下半年起陆续上市。

 

  住房供应量的攀升虽然并不会在短期内形成对房价的反作用,但可以在一段时间内适量平抑房价,同时也给了购房者更多的选择。

  随着年关将近,购房者的“黄金窗口”已经打开,毕竟无论大房企还是中小型房企,年底回款都是每年必须上演的年度大戏。相信很快各楼盘的促销活动就将陆续闪亮登场,至于是否有“亮点”就取决于各房企对于年底回款的重视程度了。


  阳光大地集团泸州区域总经理张朝伟:泸州市场下半年与其说突围,不如说怎么布局,泸州作为川内重要城市,无论从城市规划,人口基数,经济结构来说都是优良城市,这个从百强企业对泸州的热情可以印证,短期市场看全国,中期市场看金融,长期市场看人口。


  对于下半年泸州楼市如何突出重围,这是一个伪命题,因为房地产已经过了,买地,修房,卖楼时代,二八定律告诉我们,突出的企业永远有,退出的企业不会少。只有制定出适合自己企业的生存法则自然突出重围,反之,退出市场,这没有捷径,每个企业都会尝试自己办法。


  泸州智达联众房地产营销策划有限公司、四川新港置业(泸州)有限公司负责人靳君:受到城市扩张、土地供应放大、房企踊跃三个方面的原因,2018年下半年泸州楼市呈现出新项目井喷,大型房企项目占比比重大;改善性住宅产品成为项目主流,产品同质化严重。市场端,预计市场总体去化量较上年同期变化不大,但单项目去化会减弱;成交价格趋于稳定,不会出现大幅度涨跌。


  对于未来的购房客户,如果是居住的刚性需求或者是改善居住品质的换房需求,根据个人喜好和经济条件不用考虑房价的涨跌,尽早买房。购买期房时,多评估开发商和项目情况,或向专业人士咨询,避免后期出现维权事件。


  对于家庭资产配置的投资型购房,首要考虑的是未来的保质和变现,尽量购买热点区域热点产品。


  泸州金信房地产开发有限公司策划经理唐焱昭:四川房贷利率持续上调,二套房首付比例提高,提纲了购房者的置业门槛,房价上涨趋缓。


  泸州土地供应趋饱和,后市供需关系将出现较大改变,卖方市场逐步向买方市场过渡。市场竞争加剧,房价将逐步企稳,但房价整体上涨趋势仍不可逆转,主因还是成本。


  对于刚性需求,可根据自身需求选择楼盘开盘、促销等营销节点购买,对于改善型需求,可根据自身喜好选择楼盘和购买时间。


  中天建管集团四川区域营销总监蒲朋:四川8月连续出台两次针对川内二三线城市的调控政策,中央政治局关于“坚决遏制房价上涨”的会议精神,正在得到地方政府积极的贯彻和落实。未来,这些城市的投机性购房会遭遇较大的抑制,而房价的涨幅,也很可能会越来越小,泸州亦如此。


  泸州相关银行目前对这个政策的执行细则还在酝酿之中(个人预估),这个缓冲期个人认为对泸州开发商是一个机会,如何在新政执行之前对销售政策、策略包装完成调整,予以应对,抓住第四个季度完成年度指标;目前来说恒大的反应是比较迅速的(首付分期,你提高首付,我则降低首付,以此吸纳客户,当然这种模式有很大风险,也不是一每个开发商都可以借鉴);


  泸州市场整体下行(量价)是必然趋势,最快十月份、最晚春节,有几个现象要去考虑,一是政府今年土拍较去年有大幅度提升,诸多项目都应该是在第四季度推出,其次由于8月两次调控,开发商都希望在传统的金九银十进行出货,这两点会进行重叠,加之二套房首付增加至50%,客户可能会观望,一旦形成蝴蝶效应,市场后果可能堪忧;


  泸州在全国是一个标准的三、四线城市,前期几年政府通过双两百(产业、棚改政策)政策已经大见成效,人口导入到了天花板程度,后续不太会有明显的增加,泸州购房客户中改善比例增大,这时候是否愿意再拿50%出来置业,除了购买力之外,开发商则更应该注重在产品打造、服务体验、物业管理等方面提升,提供真正让客户满意的产品,并愿意让客户埋单。


  三溪集团思睿信地产营销公司副总经理黄毅:全川的按揭政策都改变了,政府想通过按揭口紧缩炒房群体,从而遏制房价过快增长,这是好意!但是忽略了房地产作为投资品的属性。股市?期货?黄金?这些市场深不可测,远不如房子对老百姓来说更有具体价值。卖不起价还可以低价出租或者自住。


  对于购房者来说,泸州已经进入一个换房时代,对于不同生活方式、居住需求的正在进行住宅的升级迭代。这个升级迭代对于房地产市场来说是一个好的现象,但是对于有多套按揭在手的客群,务必加速价值略低房产的快速处置;对于刚需客户,选择最优的地段、设计及综合评比最佳的项目,可以避免后期短期内再次换选的风险,按揭也可以一步就位。


  泸州今年土地市场风起云涌,继碧桂园、恒大、金科之后,今年蓝光、绿城等业界大咖又纷纷加入战局,加上几个川内的公司进入泸州后初尝甜头后继续深挖,泸州的楼市比往年更白热化。


  尤其去前年相对土地供应量偏低的城西呈现断崖式提升,今年将是主城区新盘量价共升的大好阶段。当然主城区优质的教育、医疗、商业购物环境是顶级标配,加之政府有丰富且成熟的城市公园配套、绝佳的云峰路道路规制标准,已经为区域提升打好了基石。


  泸州业内资深操盘手:10月份以后,泸州市场将迎来推货高峰,市场供应充足,竞争激烈,预计成交均价较为平稳。在此行情下,房企要做突围,我认为打铁还需自身硬,企业先把基本功练扎实才有机会。


  首先,在产品设计上,贴近市场,满足市场需求;其次,保证工程质量,造老百姓放心的好房子,按政策要求,今年新成交的土地大部分需做成品房销售,工程质量过关,客户接受度才高;第三,物业服务贴心周到,行业经过这么多年的发展,市场相对比较成熟,购房者也越来越理性,客户也越来越关注后期服务质量;第四、营销力致胜:营销团队的快速反应力,执行力,服务能力,创新力直接影响终端成交,业绩才有保证。


  泸州地产市场进去下半年后,土拍不再持续升温,国家开始政策调控,银行贷款难度增大,各地产商都保持了比较理性的状态,楼市到访和成交开始下滑,此状态已持续三个月,泸州楼市看似进入一个低潮时期;


  但是从市场大环境上看,泸州楼市仍然处于一个比较平稳的状态,首先,泸州主城区和市区的人口基数较大,伴随泸州政府双两百计划的实施及自贸区落户城北,越来越多的企业会进入泸州,会带来更多的投资客及刚需购房客户。同时返乡潮及春节节点会带来更多的返乡置业客户和投资客,虽然目前泸州城西及城北板块新盘众多,竞争压力较大,但许多购房客户还处于观望阶段,泸州楼市有望在下半年仍会产生购房小高潮。

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